Impuesto por donar un piso a un hijo en Andalucía. El impuesto por donar un piso es una de las grandes dudas de los padres andaluces que quieren ayudar a sus hijos en vida, sin esperar a la herencia. La pregunta habitual es: si dono el piso a mi hijo, ¿cuánto va a pagar Hacienda? En Andalucía la respuesta es sorprendentemente favorable para la familia directa, pero con requisitos estrictos que hay que cumplir al pie de la letra, y con un impuesto que muchos olvidan: el que puede tener que pagar el propio donante en su declaración de la renta. En esta guía te explicamos, paso a paso, qué impuestos entran en juego al donar un piso a un hijo en Andalucía.
Donar un piso: tres impuestos que debes tener en cuenta
Al donar un inmueble no hay un único impuesto, sino tres frentes fiscales distintos:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): lo paga quien recibe la donación (el donatario, en este caso el hijo). Lo gestiona la Agencia Tributaria de Andalucía.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): también la paga el donatario. La gestiona el Ayuntamiento.
- IRPF del donante: sorpresa para muchos, quien dona (el padre) puede tener que tributar por una ganancia patrimonial en su propia renta.
Vamos a ver cada uno, porque la clave para que donar sea ventajoso está en entenderlos los tres.
El impuesto de donaciones (ISD): bonificación del 99 %
La gran ventaja andaluza es que la bonificación del 99 % de la cuota del impuesto no solo se aplica en herencias, sino también en donaciones para los grupos I y II (hijos, cónyuge, padres). Esto significa que cuando un padre dona un piso a un hijo, la cuota del impuesto de donaciones puede quedar reducida en un 99 %, es decir, en una cantidad muy pequeña.
Es el mismo régimen de beneficio que rige en sucesiones, y que explicamos en profundidad en el impuesto de sucesiones en Andalucía y la bonificación del 99 %. Pero ojo: en donaciones el requisito para acceder al beneficio es especialmente exigente.
El requisito imprescindible: documento público
Para disfrutar de la bonificación del 99 % en una donación, la operación debe formalizarse en documento público, es decir, en escritura pública ante notario. En el caso de un inmueble esto no es opcional: la ley exige escritura pública para que la donación de un piso sea válida. Y si lo que se dona es dinero, además hay que justificar el origen de los fondos (por ejemplo, con transferencia bancaria trazable).
El plazo: solo 30 días hábiles
Aquí está la diferencia más importante frente a las herencias. En donaciones el plazo para presentar la autoliquidación es de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, mediante el modelo 651. Y, a diferencia de las sucesiones, no hay posibilidad de prórroga. Es un plazo muy corto que se escapa con facilidad, así que conviene tener la autoliquidación preparada casi en paralelo a la firma.
| Aspecto | Donaciones | Sucesiones |
|---|---|---|
| Quién paga el ISD | El donatario (quien recibe) | El heredero |
| Plazo | 30 días hábiles | 6 meses |
| Prórroga | No | Sí (6 meses) |
| Modelo | 651 | 650 y 660 |
| Requisito del beneficio | Documento público | Presentar en plazo |
La plusvalía municipal en la donación
Al igual que en las herencias, donar un inmueble urbano genera plusvalía municipal (IIVTNU), el impuesto sobre el incremento de valor del suelo urbano. En la donación, la paga el donatario (el hijo que recibe el piso), y el plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la donación. Como en las herencias, tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 existen dos métodos de cálculo y se elige el más favorable; si no hay incremento de valor, no está sujeta pero hay que declararlo. Puedes profundizar en plusvalía municipal por herencia en Sevilla, que explica el mecanismo general del impuesto.
El impuesto olvidado: el IRPF del donante
Este es el punto que más sorpresas provoca. Cuando un padre dona un piso, puede tener una ganancia patrimonial en su propio IRPF. ¿Por qué? Porque a efectos de la renta, donar un inmueble se trata como una transmisión: si el piso vale más ahora que cuando el donante lo adquirió, esa diferencia se considera una ganancia patrimonial que tributa en la declaración del donante, aunque no haya recibido dinero a cambio.
Esta es una diferencia esencial frente a heredar: en las herencias, la revalorización del inmueble del fallecido está exenta en el IRPF (la llamada “plusvalía del muerto”), mientras que en las donaciones el donante sí puede tributar. Lo contrastamos en la plusvalía del muerto: ¿existe en el IRPF?.
Conviene saber dos matices: donar dinero no genera ganancia patrimonial en el IRPF del donante (solo los bienes revalorizados, como inmuebles o acciones); y existe una excepción relevante, la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, que está exenta en el IRPF. Los tramos concretos aplicables dependen del ejercicio, por lo que conviene confirmarlos en cada caso.
Donar dinero para comprar el piso: una alternativa a valorar
A veces la mejor jugada no es donar el inmueble, sino el dinero para que el hijo lo compre. La diferencia fiscal es relevante: donar dinero no genera ganancia patrimonial en el IRPF del donante, mientras que donar un inmueble revalorizado sí puede hacerlo. Por eso, en algunos casos, donar el importe (con la bonificación del 99 % en el impuesto de donaciones para grupos I y II) resulta más limpio que donar el piso.
Eso sí, con el dinero hay que extremar la formalidad: documento público y justificación del origen de los fondos mediante transferencia trazable. No basta con entregar el dinero “en mano”. Cada situación familiar es distinta, y por eso conviene hacer números antes de decidir.
Errores frecuentes al donar un piso
- Olvidar el IRPF del donante: centrarse solo en el impuesto de donaciones y llevarse la sorpresa en la renta del año siguiente.
- Dejar pasar los 30 días hábiles: al no haber prórroga, el plazo se escapa con facilidad si no se prepara la autoliquidación en paralelo a la escritura.
- No formalizar en escritura: sin documento público no hay bonificación del 99 %, y en el caso de un inmueble la donación ni siquiera sería válida.
- Olvidar la plusvalía municipal: es un impuesto aparte, con su propio plazo de 30 días hábiles, que paga el hijo que recibe el piso.
Entonces, ¿conviene donar el piso o esperar a la herencia?
No hay una respuesta única. Donar en vida permite ayudar al hijo cuando más lo necesita y anticipar la transmisión, y en Andalucía el impuesto de donaciones queda muy bonificado. Pero hay que poner en la balanza el IRPF del donante y la plusvalía municipal, que en la herencia se articulan de otra forma. Además, donar tiene efectos civiles (la donación es en principio irrevocable, computa para las legítimas de los demás hijos, etc.). Por eso la decisión de donar una vivienda en vida a un hijo conviene analizarla con calma y con números concretos.
Datos fiscales actualizados a julio de 2026. La normativa puede cambiar; confirma siempre en la Agencia Tributaria de Andalucía antes de actuar.
Por qué contar con Grupo Melza para donar tu piso
Donar un piso a un hijo en Andalucía puede ser muy ventajoso, pero solo si se hace bien: con escritura pública, autoliquidando en los 30 días hábiles, aplicando la bonificación del 99 % y calculando con antelación el posible impacto en el IRPF del donante y la plusvalía municipal. Un descuido en cualquiera de estos frentes puede convertir una buena decisión en un disgusto fiscal. En Grupo Melza planificamos la donación completa, coordinamos con la notaría y presentamos todos los impuestos en plazo. Descubre cómo te ayudamos en nuestra página de donaciones.
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