Por qué una donación necesita escritura pública. La escritura pública de donación no es un simple formalismo: en el caso de los inmuebles, es un requisito imprescindible sin el cual la donación es directamente nula. Muchas familias creen que basta con un acuerdo verbal o un documento privado para donar la casa a un hijo, y ese error puede invalidar toda la operación. En esta guía te explicamos qué dice el Código Civil sobre la forma de las donaciones, por qué la escritura pública es obligatoria para inmuebles (art. 633), qué debe constar en ella, cómo se donan los bienes muebles (art. 632) y por qué la aceptación del donatario es esencial.
La forma en las donaciones: no todo vale
En Derecho, la “forma” es el modo en que un acto debe exteriorizarse para ser válido. En la mayoría de contratos rige la libertad de forma, pero en las donaciones el Código Civil es exigente, sobre todo cuando lo que se dona es un inmueble. La ley distingue con claridad entre donar bienes inmuebles (una vivienda, un local, un terreno) y donar bienes muebles (dinero, un coche, joyas), y para cada caso establece requisitos formales distintos.
Inmuebles: escritura pública obligatoria (art. 633)
El artículo 633 del Código Civil es tajante: para que sea válida la donación de bienes inmuebles, ha de hacerse en escritura pública. Y no como recomendación, sino como requisito de validez. Se trata de una forma ad solemnitatem: la escritura es parte esencial del acto, de modo que sin escritura pública la donación de un inmueble es nula de pleno derecho. Un documento privado, un correo o un acuerdo verbal no sirven para donar una casa.
La razón de esta exigencia es proteger tanto al donante (que se desprende de un bien importante sin recibir nada a cambio) como al tráfico jurídico. La escritura, otorgada ante notario, garantiza que el donante actúa con pleno conocimiento, deja constancia fehaciente de la operación y permite su posterior inscripción registral.
Qué debe constar en la escritura
El propio artículo 633 exige que en la escritura consten dos elementos concretos, además de la voluntad de donar y la aceptación:
- La individualización de los bienes donados: hay que identificar el inmueble con precisión (descripción, ubicación, datos registrales), sin ambigüedades.
- El valor de las cargas que, en su caso, deba satisfacer el donatario: si la donación impone alguna obligación o carga al que recibe (una donación modal), debe expresarse su valor.
Estos requisitos no son un capricho: de la correcta redacción de la escritura depende, por ejemplo, que se puedan exigir las cargas impuestas o que, si no se cumplen, el donante pueda revocar la donación (art. 647), como explicamos en cómo revocar una donación. Una escritura bien hecha evita problemas años después.
Muebles: la regla del artículo 632
Para los bienes muebles, la ley es más flexible. El artículo 632 permite dos vías:
- Verbalmente, con entrega simultánea de la cosa donada. Si entregas el bien en el mismo acto, la donación verbal es válida.
- Por escrito, cuando no hay entrega en el momento. En ese caso, tanto la donación como su aceptación deben constar por escrito.
Esto explica por qué se puede donar dinero sin escritura. Ahora bien, que la ley lo permita no significa que sea lo más conveniente: para donar dinero recomendamos documentarlo y usar transferencia trazable, tanto por seguridad como para aplicar la fiscalidad favorable de Andalucía. Lo detallamos en donar dinero a un hijo.
Resumen: forma según el tipo de bien
| Tipo de bien | Artículo | Forma exigida |
|---|---|---|
| Inmuebles (vivienda, local, terreno) | 633 | Escritura pública obligatoria (sin ella, nula) |
| Muebles con entrega inmediata | 632 | Verbal con entrega simultánea |
| Muebles sin entrega inmediata | 632 | Por escrito (donación y aceptación) |
La aceptación del donatario es esencial
Sea cual sea el bien, hay un requisito que nunca falla: la aceptación del donatario en vida del donante (arts. 618, 623 y 629). La donación es un acto que necesita dos voluntades, la de quien da y la de quien recibe. Si el bien es un inmueble, lo habitual es que la aceptación conste en la propia escritura, firmada por donante y donatario en el mismo acto. Si la aceptación se hace en escritura separada, debe notificarse al donante y hacerse constar, siempre en vida de este. Sin aceptación válida, la donación no produce efectos.
Errores frecuentes que invalidan una donación
La mayoría de problemas con las donaciones de inmuebles nacen de descuidar la forma. Estos son los fallos que vemos con más frecuencia:
- Donar la casa con un documento privado: un contrato firmado entre padre e hijo, sin notario, no vale para donar un inmueble. La donación es nula.
- Fiarse de un acuerdo verbal: “ya está hablado en familia” no transmite la propiedad de una vivienda. Sin escritura, no hay donación válida.
- Olvidar la aceptación del donatario: si el hijo no acepta en vida del donante, la donación no produce efectos, por mucho que se haya otorgado la escritura.
- Describir mal el inmueble: una identificación imprecisa del bien puede generar problemas registrales y dudas sobre qué se donó exactamente.
- No liquidar el impuesto antes de inscribir: sin justificar la autoliquidación, el Registro no inscribirá la donación.
Todos estos errores tienen algo en común: se evitan planificando la operación con criterio profesional antes de firmar nada.
De la escritura al Registro de la Propiedad
Otorgada la escritura y aceptada la donación, el paso final para un inmueble es inscribirlo en el Registro de la Propiedad. La escritura da validez a la donación; la inscripción le da eficacia frente a terceros y publicidad. Para inscribir, el Registro exige acreditar previamente la liquidación del impuesto correspondiente. Este circuito completo (escritura, impuestos, inscripción) lo explicamos en la guía principal del cluster, donar una vivienda en vida a un hijo. Y si la operación incluye reservarse el uso del bien, mira la donación con reserva de usufructo.
Un apunte fiscal importante: la escritura pública no solo da validez, también es la puerta a la fiscalidad favorable. En Andalucía, la bonificación del 99 % de la cuota del Impuesto de Sucesiones y Donaciones para grupos I y II exige, en las donaciones, que se formalicen en documento público. Lo tratamos, sin cifras que caduquen, en el impuesto por donar un piso en Andalucía.
Por qué contar con Grupo Melza para tu escritura de donación
Una escritura de donación mal planteada puede ser nula, perder la bonificación fiscal o generar conflictos con otros herederos. La forma importa, y mucho. En Grupo Melza preparamos la operación de principio a fin: coordinamos la notaría, redactamos correctamente la escritura con todo lo que la ley exige, gestionamos la liquidación de impuestos en plazo e inscribimos el bien en el Registro. Así te aseguras de que tu donación es válida, eficaz y fiscalmente óptima. Descubre cómo te ayudamos en nuestra página de donaciones.
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